郑州限购政策再升级解读

郑州往期政策调控回顾:

一、本轮限购主要内容：

1.  调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64 号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。

2.  在上述限购区域，暂停向注册时间不足 3 年的企业（不含与营住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。

3.  在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。

4.  在郑州市行政区域内，2017 年 5 月 3 日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满 3年的不得上市转让。

5.  通知还规定，在郑州市行政区域内，2017 年 5 月 3 日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠不合同》幵办理转让确认手续之日起，赠不人满 3 年后方可再次购买住房。

6.  此次“限购令”自 2017 年 5 月 3 日起实施。

7.  2017 年 5 月 3 日上午限购细则出台，明确第 4、5 条所规定的郑州市行政区域，不仅包括已实施限购政策的区域，也包括暂未实施限购政策的区域。

二、本轮限购主要影响：

1.  调控周期拉长：郑州调控从去年 9 月持续至今年 5 月历经 9 个月，预计后期仍将有跟进政策出台，政府调控决心及调控周期超预期；

2.  限购区域扩围、抑制涨价、大郑州价格体系梯队基本确立：本轮调控将新郑、荥阳、中牟纳入限购，表明对 3 个区域价格抑制的同时也是对区域价值的肯定，至此，大郑州价格体系梯队基本确立；郑州行政版图进一步扩大，价值抬升，为建设国家中心城市做铺垫；

3.  市区价值凸显：新郑、荥阳、中牟纳入限购后，郑州市区价值更加凸显，西区及南区三环-四环之间品质刚需楼盘将迎来客户回流；

4.  近郊非限购区域利好：近郊非限购区域新密、开封、平原新区等不郑州直线距离较近迎来利好；同时三四线城市将摆脱困境，短期内迎来回暖；

5.  抑制投资投机、保护刚需：本轮限购第 2、3、5 条，基本堵死注册公司、离婚、赠与方式保留购房资格等投资投机空子；同时第 4 条“三年内不得转让” ， 购房资金成本及风险加大，部分投资投机客户将退场；

6.  类住宅公寓迎来春天：随着限购进一步收紧，住宅购房门槛抬高，部分过渡性自住、投资客户，将流入公寓市场；

7.  银行信贷收紧：根据*新监控，目前多数银行利率折扣优惠已收回；少数银行放款受抑制（中国银行每月 2 亿限额，建行排队放款，浦发优先消费贷、其次商业贷、*后住宅贷款）；

三、本轮限购后楼市预测：

1.  政策：限贷政策随后大概率出台此次正式文件中仅提出将新郑、荥阳、中牟纳入限购范围，尚未对限购中首付比例、信贷政策进行详细解读。根据以往调控，限购后限贷政策同步跟进。

2.  土地：新纳入限购区域地价将抬**郑、荥阳、中牟三区当前地价相对较低，纳入限购范围是对区域价格和价值的肯定，高涨的房价将带劢区域地价上涨，预计限购后三区地价将随之抬升。

3. 项目：新限购区域将从纯刚需逐步向品质型提升目前新郑龙湖镇、荥阳市价格基本在 10000 元/㎡左右，中牟绿博高层维持在 16000 元/㎡，中牟县城及新城价格基本破万，三区作为传统刚需主力外溢区域，此前产品品质不高，满足纯刚需需求即可，此轮涨价后区域项目品质（品牌、形象、配套等）将逐步提升。

4.  成交：大郑州版图内下半年市场成交量未必下滑

a.  新郑、荥阳、中牟限购后，受资格限制，成交量将大幅下降；

b.  新限购扩大政策出台后，目前有资格尚未入市的客群将恐慌性入市，未来将可能形成新一波入市成交；

c.  2016 年供地计划中 6000 亩土地年初已完成供应，多数项目预计将在今年下半年入市，将通过各种渠道完成对客户的搜刮，实现项目目标；

d.  限购区域成交大幅下滑与有购房资格客户恐慌性入市、大体量项目销售带动两个增量形成对冲，预计下半年大郑州版图实际成交量未必下滑。

5.价格：新限购三区价格维稳，倒逼市区价格提升

    新郑、荥阳、中牟纳入限购范围后，作为刚需主力外溢区域的客群将回流进入市区，市区依然是未来大郑州版图的价值高地。未来新限购三区价格体系将会波劢性维稳，而目前三区不市区内邻近区域价差较小，此次限购后，对市区内价格形成倒逼，尤其对核心市区价格。

6.房企建议

a.  项目价格策略：限购区域内新入市项目价格保持维稳，已开发项目可根据实际情略微提升，对近郊未限购区域（如：上街、新密、平原新区等）将迎来利好；

b.  企业拿地策略：市区内依然是未来城市价值的至高点，即便当前地价高企，未来开发操作空间仍然较大；

对新纳入限购区域的三区，当前区域内地价尚未抬升，房企应积极进驻做好土地储备；未限购同等区位、同等距离的区域（如新密白寨、曲梁等）应快速拿地，抢先进驻。